Aktuelle Rechtsprechung:

 

Keine überhöhten Begründungsanforderungen für Mieterhöhungen

Mit Beschluss vom 28.04.2016 - VIII ZR 54/15 - hält der BGH ein Mieterhöhungsverlangen für ein Reihenhaus in Berlin für formell wirksam, obwohl die Begründung der Mieterhöhung auf den Berliner Mietspiegel aus dem Jahre 2011 Bezug nahm, der Reihenhäuser wiederum ausdrücklich ausnahm.

Der BGH hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, dass an Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Der Zweck des Begründungserfordernisses sei lediglich eine ansatzweise Überprüfungsmöglichkeit durch den Mieter. Hierzu reiche es regelmäßig aus, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angebe und die nach seiner Ansicht richtigen Mietspiegelkategorien dazu nenne, soweit auf einen Mietspiegelfeld Bezug genommen werde.

Wenn der Mietspiegel tatsächlich aber keine Anwendung in materieller Hinsicht finde, reiche die Begründung mit dem Mietspiegel trotzdem aus, wenn sich die erhöhte Miete innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegels bewege. Denn die Mieten für Reihenhäuser seien erfahrungsgemäß höher, als die für Mehrfamilienhäuser, auf die sich der Mietspiegel bezieht. Das reiche dem Mieter zur Orientierung.

Der BGH überträgt seine zum Krefelder Mietspiegel von 2002 und Einfamilienhäuser festgelegten Grundsätze (s. BGH Urt. v. 17.09.2008 - VIII ZR 58/08) somit auch auf den Berliner Mietspiegel von 2011 und Reihenhäuser.

Hinweis: In materieller Hinsicht musste der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen korrigieren und ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Dies konnte er jedoch auch noch während des Prozesses nachholen.

 

Verlängerung des Kündigungsschutzes bei Umwandlung in Wohnungseigentum auf 10 Jahre

Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung am 13.08.2013 eine neue Verordnung erlassen, die für das gesamte Stadtgebiet einen Kündigungsausschluss für die Dauer von 10 Jahren vorsieht, wenn eine Mietwohnung nach der Überlassung an einen Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann veräußert wird.
Diese Verordnung tritt am 01.10.2013 in Kraft und gilt bis zum 30.09.2023.
Für Mietwohnungen, die ab dem 01.10.2013 in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert werden, gilt dann der Kündigungsausschluss für Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.
Die neue Verordnung hebt die vormalige Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 01.09.2011 zum 30.09.2013 auf und ersetzt diese.

Die Rechtsgrundlage für den Erlass einer Verordnung, mit einem im Ermessen des Verordnungsgebers liegenden Kündigungsausschluss von maximal 10 Jahren, gewährt § 577a Abs. 2 BGB. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Verordnung ist, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und dass diese Gebiete hinreichend genau bestimmt werden. Für das Land Berlin gilt seit dem Jahr 2004 eine Kündigungsschutzklausel-Verordnung, die bisher nur für die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg einen Kündigungsausschluss vorsah, und zwar für die Dauer von 7 Jahren.

Ob die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in ganz Berlin besonders gefährdet ist und ob der Senat sein Ermessen korrekt ausgeübt hat, indem er den höchstmöglichen Kündigungsausschluss festlegte, erscheint äußert fraglich. Wenn die Verordnung einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhält, stünde der Senat gänzlich ohne Kündigungsschutz da.

 

Die fehlende Erläuterung des B-Faktors (Umrechnungsfaktors) in der Heizkostenabrechnung macht die Abrechnung weder formell noch materiell unwirksam

Nach einer Entscheidung des LG Berlin, Urteil vom 12.07.2013, - 65 S 141/12 -, steht der Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung nicht entgegen, dass der Umrechnungsfaktor für die Heizkörperbewertung (auch häufig "B-Faktor") nicht näher erläutert wird. Es ist ausreichend, wenn der Rechenweg deutlich wird. Dass im Hinblick auf unterschiedliche Heizkörpergrößen und -leistungen eine Umrechnung erforderlich ist, erschließt sich auch dem Laien. Weitere Angaben zur mathematischen und physikalischen Berechnung des Umrechnungsfaktors machen die Abrechnung nicht transparenter, im Gegenteil. Fehlende Nachvollziehbarkeit ist im Übrigen vom Gesetzgeber in Bezug auf die Heizkostenabrechnung in Kauf genommen worden, was schon die Formelangaben in § 9 Abs. 2 HeizkostenVO zeigen.

 

Vermieter von Gewerberäumen droht bei Insolvenz des Mieters die Herausgabe von Mietzahlungen der letzten 10 Jahre!

Mehrere Instanzgerichte, so z.B. das LG Berlin mit Urteil vom 25.10.2012 - 32 O 51/12 - haben inzwischen die, um es vorsichtig auszudrücken, sehr unglückliche Entscheidung des BGH, Urteil vom 20.11.2008 - IX ZR 188/07 - zum Anlass genommen, dem Insolvenzverwalter die Vorsatzanfechtung zu ermöglichen und vom Vermieter die vom insolventen Mieter gezahlten Mieten der letzten 10 Jahre zurückzufordern. Einzige echte Voraussetzung dafür ist die Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Zwar sind die eigentlichen gesetzlichen Voraussetzungen nach § 133 Abs. 1 InsO der Vorsatz des Mieters zur Benachteiligung anderer Gläubiger und die Kenntnis des Vermieters hiervon. Da diese beiden Voraussetzungen jedoch stets dann vermutet werden, wenn der Mieter gewerblich tätig und zahlungsunfähig war und der Vermieter die Zahlungsunfähigkeit des Mieters kannte und diese Kenntnis beim Vermieter bereits dann vorliegt, wenn der Mieter einige wenige Mieten nicht bezahlt , so das LG mit Verweis auf die verschiedenen BGH-Entscheidungen zu diesem Thema, verbleibt es beim einzigen echten Tatbestandsmerkmal "Zahlungsunfähigkeit". Dann kann der Insolvenzverwalter die ab diesem Zeitpunkt wieder gezahlten Mieten - oder wie in diesem Fall, neben den Mieten sogar die vereinbarten Raten auf die Mietrückstände - zurückfordern, auch und gerade dann, wenn der Mieter die nächsten Mieten einigermaßen pünktlich zahlt. Denn allein dies reicht nicht aus, um annehmen zu können, der Mieter sei wieder gesundet, KG, Hinweisbeschluss vom 26.04.2013, - 14 U 104/12 -. Der Vermieter muss sich hier von jeglichem, dem Mieter helfenden Gedanken befreien und im Falle von Zahlungsrückständen diese sofort titulieren lassen. Von außergerichtlichen Ratenzahlungsvereinbarungen ist Vermietern von Gewerberäumen zukünftig ganz abzuraten. Andernfalls droht ihnen möglicherweise selbst die Insolvenz.

 

Offenlegung der Vertretungsmacht durch Hausverwaltung

Es ist regelmäßig davon auszugehen, dass eine Hausverwaltung Erklärungen nicht in eigenem Namen abgibt, sondern immer für ihren Auftraggeber handelt, es sei denn, das Geschäft betrifft unmittelbar ihre eigene berufliche Tätigkeit, KG in KGR Berlin 2005, 218; AG Schöneberg, Urt. v. 12.11.2009, - 2 C 153/09 -.

 

Mieter haben keinen Anspruch auf Mitteilung der Verbräuche anderer Mieter

Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 14.03.2012, 7 C 353/11 

Entscheidungründe:
...
"Den Beklagten steht wegen der Nichtabsendung von Rechnungen und Verträgen kein Zurückbehaltungsrecht gegen die Abrechnung zu. Die Beklagten müssten vielmehr mitteilen, welche Rechnungen oder Verträge sie konkret einsehen wollen, um von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Dasselbe gilt fiür die fehlende Übersendung oder Mitteilung des Verbrauches der anderen Mieter von Seiten des Klägers an die Beklagten. Nach Auffassung des Gerichts hat der Mieter keinen Anspruch auf die Verbrauchszahlen der weiteren im Haus befindlichen Wohnungen. Zur Überprüfung der ordnungsgemäßen Abrechnung genügt es vielmehr, wenn der Mieter seinen Verbrauch kennt und diesen anhand des Gesamtverbrauchs den Kosten nach berechnen kann. Die Übersendung der Verbrauchszahlen der weiteren Mieter würde nach Auffassung des Gerichts auch eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen, da er diese nicht gegenüber den anderen Mietern offenlegen darf. ..." 

 

Mietminderung unzulässig bei zunehmenden Verkehrslärm durch Umleitungen wegen Straßenbauarbeiten

Beschluss des AG Pankow/Weißensee, 102 C 207/09, vom 12.10.2009:

"In dem Rechtsstreit ... weist das Gericht unter Würdigung des derzeitigen Sach- und Streitstandes darauf hin, dass die Rechtsauffassung der Klägerin geteilt wird, weil man in einer Großstadt, insbesondere wenn man in der Nähe von drei Hauptverkehrstraßen wohnt, damit rechnen muss, dass diese auch einmal repariert/gesperrt werden müssen und dann der Verkehr in der eigenen Straße zunimmt. Wenn man an einer Straße in schlechtem Zustand wohnt, muss man auch damit rechnen, dass diese einen neuen Belag bekommt und dann bei Autofahrern beliebter wird. Dies gehört beides zum allgemeinen Lebensrisiko des Großstadtbewohners...."

 

Kündigung des Mieters bei Verzug der Mangelbeseitigung (AG Schöneberg - 3 C 11/09 -)

Ist es dem Mieter zuzumuten, das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten fristgemäß zu kündigen, so ist eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt, entschied das Amtsgericht Schöneberg am 21.04.2009 unter Verweis auf § 254 Abs. 2 BGB. Dem Urteil lag eine fristlose Kündigung der Mieter zugrunde, die dann im Wege der Schadensersatzklage die Umzugskosten vom Vermieter ersetzt verlangten, weil sich dieser mit der Mangelbeseitigung in Verzug befand. Der Umzug wegen Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung und damit auch die Umzugskosten beruhten in dem vorliegenden Fall adäquat kausal auf dem Verzug des Vermieters hinsichtlich der Mietmängel. Gerade eine Familie mit Kleinkindern dürfe besonders sensibel auf Feuchtigkeit reagieren, so dass trotz ihrer letztendlich freien Entscheidung eine Kausalität zwischen der Kündigung und der Untätigkeit des Vermieters gegeben sei. Der Vermieter sei zur Mangelbeseitigung verpflichtet, unabhängig davon, ob der Mangel bereits bei Einzug vorhanden war oder erst später auftrat. Etwas anderes gelte nur, wenn der Vermieter beweisen könne, dass die Mängel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammten. Der Vermieter ist dann verpflichtet, ein tatsächliches Angebot zur Mangelbeseitung abzugeben, um seinen Verzug zu vermeiden (§ 294 BGB). Doch auch die Fristlosigkeit einer Kündigung muss adäquat kausal auf dem Verzug beruhen. Das sei nicht der Fall, wenn eine ordentliche Kündigung ebenfalls mit einer relativ kurzen Kündigungsfrist (hier 3 Monate) ausgesprochen werden könne.

Regress des Versicherers nach Unfall mit Alkohol (AG Mitte - 107 C 3423/06 - Urt. v. 10.07.2007)

Bei einem alkoholbedingten Unfall droht dem Verursacher eine Regressforderung seines Haftpflichtversicherers von bis zu 5.000 Euro. Der Unfall muss für den Fahrer jedoch im nüchternen Zustand zu verhindern oder zumindest abzumildern gewesen sein, damit sich der Versicherer den an den Unfallgegner bezahlten Schadensausgleich beim Fahrer zurückholen kann. Es muss ein sog. typischerweise alkoholbedingter Fahrfehler vorgelegen haben, den der Versicherer beweisen muss. Ein alkoholbedingter Fahrfehler lag im vorliegenden Urteil bei einer Blutalkoholkonzentration (BAK) von 0,45 Promille und einem durchschnittlichen Unfall bei einem Spurwechsel gerade nicht vor. Doch Vorsicht! Die Anforderungen an die Beweiszeichen für das Vorliegen alkoholbedingter Fahrfehler sind je geringer, desto höher die BAK ist. 

Individualisierung von Forderungen im Mahnbescheid (LG Berlin - 53 S 111/05 - Urt. v. 01.11.2005)

In einem Mahnbescheid, mit dem mehrere Forderungen geltend gemacht werden, müssen alle Forderungen individualisiert enthalten sein, sonst unterbricht er die Verjährung nicht. Daher ist es nicht ausreichend, wenn der Mahnbescheid von einer "Restforderung gemäß Rechnungen vom 15.11.99 bis 21.06.2000" spricht, ohne dass erkennbar ist, um welche Einzelrechnungen es sich handelt. Eine Nachholung der Individualisierung im Streitverfahren, nach Ablauf der Verjährungsfrist, führt ebenfalls nicht zu einer Unterbrechung der Verjährung.

Rückforderung bei zu viel gezahltem ALG II 

Viele Arbeitslosengeld-II-Empfänger sehen sich in diesen Tagen Rückforderungsbescheiden der JobCenter in nicht unerheblicher Höhe ausgesetzt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die JobCenter das ALG II nicht ohne weiteres zurückfordern können, wenn die Überzahlung nicht durch den Empfänger vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Für die Rückforderung gilt § 45 SGB X und nicht, wie fälschlicherweise in den Bescheiden vielfach angegeben, §§ 48, 50 SGB X. Nach § 45 Abs. 4 Satz 2 SGB X muss die Rückforderung innerhalb eines Jahres erfolgen, nachdem das JobCenter Kenntnis von der Überzahlung hätte haben müssen. Darüber hinaus kann sich der Empfänger auf Vertrauensschutz berufen, wenn er das Geld schon ausgegeben hat. Bitte fragen Sie uns bei Beratungsbedarf.

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